西安:助升级完善商业布局 促转型优化城市功能

发布时间:2018年10月11日 15:05 来源:陕西省统计局         

  城市商业综合体具有强大的规模效应和集聚效应,是经济新常态下提升城市功能、推动商贸经济转型升级的重要载体,作为商贸流通业的“新模式”已日渐成为区域级商业中心,成为刺激消费、带动投资的重要引擎。全面了解和掌握全市新产业业态、新商业模式的发展现状和趋势,有利于准确反映新常态下新消费活动对经济的影响及促进作用。在通过区县调研、企业走访、网络信息摸排等工作,西安市局搜集整理了70余家城市商业综合体的基本信息,根据统计报表制度要求,确定了63家城市商业综合体开展重点调查。

 

  截至2017年底,重点调查的63家城市商业综合体,全年总客流量4.11亿人次,拥有商户6819个,全年商户销售额(营业额)234.68亿元,比上年增长30.7%;车位数4.13万个,从业人员期末人数6.00万人;营业面积211.29万平方米。

 

  一、全市城市商业综合体经营特点

 

  (一)从管理模式看,租赁为主,自营、联营为辅,相辅相成互补经营。

 

  全市城市63家城市商业综合体拥有商户6819户,其中,自营、联营商户1025家,占15.0%,租赁商户5794家,占85.0%


2017年西安市城市商业综合体各管理模式商户数、占比和销售额

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  2017年,城市商业综合体中自营、联营商户销售额为131.25亿元,占总销售额55.9%,增长45.5%;租赁商户销售额为103.43亿元,占总销售额44.1%,增长17.7%。两种管理模式的销售中自营、联营商户销售规模大、增速高。

 

  (二)从经营业态来看,行业融合经营,多业态发展,经济效益提升显著

 

  从入驻商户行业分布来看,零售业4313家、餐饮业1804家、其他服务业702家,分别占总商户数的63.2%26.5%10.3%,零售业约占六成。


2017年西安市城市商业综合体分行业占比

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  城市商业综合体以零售业为主,多业态发展,不仅拥有百货店、超市、专卖店等商品销售业态,还包含餐饮及影院、游乐游艺、KTV、教育培训、健身养生等文化娱乐业态,业态间互相带动,使经济效益明显提升。2017年重点调查的63家综合体,零售业实现销售额174.33亿元,增长24.5%;餐饮业实现营业额39.84亿元,增长61.5%;其他服务业实现营业收入20.51亿元,增长73.6%


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  (三)从区域分布来看,规划布局、区域发展集聚效应明显

 

  重点调查的63家城市商业综合体,新城区3个、碑林区8个,莲湖、长安均有9个,雁塔区7个,高新区和曲江新区均有6个,其他区、县、在5家以下。在区域分布上,西安的城市商业综合体主要集中在城三区和开发区,聚集效应明显。


2017年西安市城市商业综合体按区域分布图

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  二、城市商业综合体对城市发展的作用

 

  (一)完善商业布局,优化城市功能

 

  城市商业综合体是人们对于购物、餐饮、娱乐、运动等一站式的要求,逐渐形成的一种具有综合性的、全客层的、全业态的一种一站式商业综合体系。它让区域商圈所欠缺的部分得到了补充,让消费功能更加的多样化、综合性更强;让商业布局结构得到了完善,拓宽了现代商业的发展空间;让物流信息、商流信息、人流信息以及信息流和资金流等都得到了更广泛的发展;它所产生的辐射效应,也让商业得到了快速的发展。2017年西安市社会消费品零售总额4249.81亿元,同比增量超过300亿元,增长8.5%

 

  城市商业综合体在西安各区域遍地开花,俨然成为城市新宠儿,这在一定程度上填补了区域商业空白。以拥有强大消费力的高新区为例,2017年多个大型综合体的集中开业,除了高新万达西安One外,还有T11Block,中铁立丰国际广场,引人瞩目。万达170万㎡综合体落户,为高新区提供新形态商业的繁华,将重构整个高新区的商业版图。4月开业的华润万象城,仅三天就有60万客流营业额破2400万,火爆程度可见一斑。即满足市民的消费需求,又进一步完善和优化城市功能。

 

  (二)满足消费需求,促进转型升级

 

  随着购物环境的改善,城市商业综合体的发展让人们有了更好的一站式体验,这在很大程度上满足了人们日渐提高的消费需求,提高商贸经济自身的发展,也促进了商业的转型升级。西安SKP、金辉·环球广场、西安悦荟广场等一批大型商业综合体的陆续进驻,给消费者带来多元化的消费体验,也给传统零售也注入了新的活力。2017年实体店加快线上线下融合,便利店、专卖店、购物中心、厂家直销中心零售额实现10%以上的增长,百货店、大型超市增长较上年提高2.56.4个百分点。城市商业综合体将西安商业带到了一个新高度,使商圈得到再次蜕变与升级,从商业形态、转型升级、品质标杆等方面激发出西安城市创新的巨大动力,致使西安商业开始加速升级换代。

 

  (三)拉动区域经济,提升发展水平

 

  城市商业综合体的出现不仅为城市的价值提升和功能完善注入了更大活力,也为城市改造项目和商业地产经营项目带来了全新的经营价值,更是代表着城市形象的“地标”、“名片”。按照国际上流行的算法,城市人均GDP超过4000美元/年可启动城市综合体的开发建设,人均GDP10000美元/年时,城市综合体进入快速发展,逐步成熟阶段。2017年,西安市人均GDP实现78346元,比上年增长6.0%,人均GDP已经超过10000美元/,具备城市综合体进入快速发展期的条件。2017年西安63个综合体共解决就业6万人,实现销售额234.68亿元。大力发展一批城市商业综合体,对提高全市城市发展水平,拉动区域经济发展,及扩大就业规模有十分重要的作用。


  三、西安城市商业综合体发展有利因素

 

  (一)综合实力的提升为城市商业综合体发展夯实了基础

 

  省委常委、市委书记王永康在2017年提出深化城市功能平台建设,大力推进新型生态城镇化建设步伐,要加快城区各功能区块建设。城市综合体的发展,不仅得益于政策优势,更得益于西安营商环境的提升,全市经济的平稳较快发展也为城市商业综合体的发展提供了良好的基础。2017年地区生产总值达到7469.85亿元,增长7.7%,分别高于全国、全省0.80.1个百分点。其中,第三产业实现增加值4592.65亿元,增长9.2%。城镇常住居民人均可支配收入38536元,比上年增长8.2%;农村常住居民人均可支配收入16522元,比上年增长8.8%。城市规模的扩大和城市改造步伐的加快,以及经济总量的增加,居民收入的提高,营商环境的提升为城市综合体的发展提供了广阔的发展空间。


2013-2017年西安市GDP总量及增速情况

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  (二)城镇人口增加为城市商业综合体的建设提供了契机

 

  2017年西安出台引进人才政策一系列强有力的户籍改革政策,吸纳各类人才到西安落户创业,2017年末常住人口961.67万人,较上年增加78.46万人;全市城镇化率为73.42%,比2010年提升4.42个百分点。城镇化率的提升会不断放大城市能级和辐射效应,在此形势下,城市商业综合体的迅速发展已经成为一种必然的趋势,会让西安产生与之相匹配的商业格局和体量,有利于加快建设城市商业综合体的布局,让西安这具有历史文化特色的古城向国际化大都市和国家中心城市目标迈进。


2010-2017年西安市年末常住人口及城镇化率

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  (三)消费需求多样化推动城市商业综合体的创新发展

 

  随着经济的迅速发展,居民收入水平的不断提高,消费方式和生活方式也发生了变革,消费需求逐渐多样化。消费者购物不再仅仅是购买商品以满足物质生活的需要,对休闲、娱乐、社交等精神消费的需求增强。因此,集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能为一体以满足多种需要的特色化城市商业综合体出现和发展成为一种必然。

 

  四、全市城市商业综合体发展存在的问题

 

  (一)区域规划不太科学

 

  西安城市商业综合体在城区发展较快,而其他区域规模较小,功能组合落后,还有部分区县商业综合体扎堆上马,出现“消化不良”情况,部分综合体虽坐拥黄金地段和优质的硬件设施,反遭遇“门庭冷落鞍马稀”的尴尬。长安区常驻人口100.97万人,城镇化率60.59%,商业综合体有9个,为全市最多,致使竞争激烈,大部分经营困难。如中央广场、澳堡时代广场定位过高,与周边消费水平不匹配,加上GOGO街区(因有永辉超市带动)及小寨的赛格等综合体的竞争分流,一部分商铺面临生存危机。其他区、县、开发区辖区商业综合体布局少,规模小,多以传统服饰零售、餐饮为主,休闲娱乐服务功能相对较弱。

 

  (二)配套设施不够完善

 

  城市商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现,部分综合体内停车位不足,遇到节假日和周末车位总是一位难求,例,雁塔区的赛格,客流量4649万人,车位仅有1000个,而周边也没有大型的公共停车场,造成小寨十字道路拥堵;灞桥的中泰广场,客流量上千万,车位仅有144个;未央区的盛龙装修陈旧,风格老套,人流量少,摊位更替快。另一方面软环境方面存在很多欠缺,如文化内涵不够,管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等,从而降低了城市商业综合体应该具有的综合价值,制约了升值空间,导致经济资源难以聚集甚至有所流失。


  (三)经营特色不够鲜明

 

  城市商业综合体投入大、涉及面广,要求其运营规模和当地人口规模、辐射范围、区域消费能力、消费偏好等相匹配。全市的城市商业综合体在短短几年内迅速扩张,给城市商业带来了新景象,但是对自身辐射区域目标客户的定位能力,主题特色经营能力还有待进一步加强。城市商业综合体得以发展的生命力在于多种产业形态的融合,应该具有个性、具有层次、具有多样性,针对不同的目标市场以及消费层次形成多种多样、个性鲜明的商业形态,这样差异化竞争才能够得以实现。

 

  从调查结果看,全市城市商业综合体整体存在开发模式单一,经营特色不够鲜明、经营方式大同小异,在对内容的设置上还品牌的引进上的差异性都不够明显,在经营风格上个性的主题设计上也不够鲜明。在经营业态、布局方式等方面同质化明显,缺乏竞争力,无法形成品牌效应。在定位上,绝大多数定位在中高端或是中端消费,业态相近、经营雷同,这是造成一些商业项目建成后人气不足的主要原因。

 

  (四)核心竞争力不够强

 

  电子商务的发展,“互联网+”的不断推进和新零售的不断发展,有力的推动了传统商贸业转型升级,网上零售成为拉动全市商品零售乃至消费的重要力量。2017年,全市限额以上单位网上商品零售额达到240.30亿元,同比增长54.9%,占全市限额以上消费品零售额的8.3%,高于限上消费品零售增速45.3个百分点,保持高速增长。电商行业的迅猛发展,新型产业及消费模式的出现,使得部分零售行业实体店成了“试衣间”,不断冲击着实体销售市场,使得实体市场销售额大幅下降,而城市商业综合体大多以服饰零售、百货零售等业态为主,更是遭遇很大的冲击。

 

  (五)服务管理水平不够高

 

  部分城市商业综合体建成后,普遍存在重招商、轻管理的现象,招商缺少统一规划,综合体内业态布局不清晰。调查结果显示,全市63家城市城市商业综合体内自营、联营部分仅占经营总单位个数的15.0%,有的商业综合体全部对外出租,管理方只收取租金,而对市场安全、商品质量、人员管理服务不到位。


  五、城市商业综合体发展建议

 

  (一)科学规划,优化空间布局

 

  依据城市发展总体规划,结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况,研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。加强跟踪督查,及时调整完善城市商业体的空间布局,既要解决需求不足、转型不力的问题,也要防止过度建设、同质化竞争的问题。

 

  (二)加大投入,完善配套设施

 

  加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究,加快旧城区改造进度,要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面。要完善周边基础设施,搞好停车场、市民休闲广场,注重与公交、地铁线路具体站点对接,促进轨道建设与商业综合体开发的同步配套实施公交线路等配套基础设施,解决好交通、环境等瓶颈制约。

 

  (三)加强管理,提升服务水平

 

  各城市商业综合体管理单位要积极学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式,提升本单位的整体商业运作能力。一是统一招商政策,确保商业形态和品牌组合符合经营主题;二是统一营销管理,把松散的经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上,统一策划促销、统一收银管理。

 

  (四)创新运营,提升核心竞争力

 

  城市商业综合体要提高自身的核心竞争力,一方面要提高纯正体验消费的特点为,另一方面也应开拓线上销售渠道,以实体零售为基础,将互联网与传统的零售资源相互结合,使得消费者有更多购买的渠道,为更多的顾客提供线下门店体验与线上网络购物。通过双线融合,打破渠道边界,全渠道吸引消费者,延长了消费链条,也满足了不同类型消费者的多元化需求,打破了时间与空间的局限性,节约顾客成本,从而获得消费增长。

 

  (五)明确定位,凸显差异化发展

 

  城市商业综合体的定位与人们的聚集程度和居民构成结构以及人们的实际需求是息息相关的,在对自身定位的过程中,要对主题的设定、建筑风格的选用、业态的组成结构、品牌的引进、商业综合体的氛围、对顾客进行何种服务等多方面综合的考虑,找出适用于自身的个性化特点,让多元素的差异得到凸显,这样才能够避免同质化问题的出现,提高自身的竞争力。