雁塔区:房地产投资较快增长 房地产市场运行平稳

发布时间:2017年09月12日 来源:陕西省统计局         

  2017年,雁塔区积极落实市委、市政府推出的一系列促进房地产市场平稳健康发展的举措,以规范市场为主基调,积极引导助推楼市平稳健康发展。在开发区板块的强力助推下,全区房地产市场运行平稳,但区属板块仍低位运行。

 

  一、总体概况及运行特点

 

  1-7月,全区在报房地产开发企业195家,区属、高新区、曲江新区三部分构成全区房地产开发企业的主体,占全口径房地产开发企业总数的比重达94.9%(见图1);全区完成房地产开发投资349.91亿元,同比增长13.7%;实现商品房销售面积333.43万平方米,同比增长35.2%

 

  (一)供给向好,房地产投资持续较快增长。1-7月,全区实现房地产投资349.91亿元,较上年同期增加42.29亿元,同比增长13.7%,较上年同期、上年全年、一季度、上半年分别下降3.98.811.71.8个百分点,较全国、全省、全市平均水平分别高5.83.30.9个百分点;占全市房地产投资总量的28.93%,较上年同期、一季度、上半年分别下降1.011.030.04个百分点,与上年全年持平;占全区投资总量的64.18%,较上年同期、上年全年、上月别下降4.670.80.25个百分点,较一季度提高0.37个百分点。

 

  (二)需求向好,商品房销售稳中趋缓。1-7月,全区实现商品房销售333.43万平方米,较上年同期增加86.89万平方米,同比增长35.2%,较上年同期、上年全年分别提高4325.7个百分点,较一季度、上半年分别下降13.110.4个百分点,较全市平均水平高7.3个百分点;占全市商品房销售面积的25.76%,较上年全年、一季度、上半年分别下降3.883.640.56个百分点,较上年同期提高1.15个百分点。

 

  (三)板块差异明显,开发区贡献突出

 

  投资表现为四升二降,高新区支撑有力。高新区表现为一升一降,高新板块完成房地产投资137亿元,同比增长1%,占全区房地产投资的39.2%,占比较去年下降4.9个百分点;曲江新区表现为两升,曲江板块完成房地产投资127.48亿元,同比增长23.5%,占全区房地产投资的36.4%,占比较去年提高2.8个百分点;区属表现为一升一降,区属板块完成房地产投资63.5亿元,同比增长7.4%,占全区房地产投资的18.1%,占比较去年下降1.1个百分点。

 

  销售表现为四升二降,开发区支撑有力。开发区表现为四升,高新板块完成商品房销售84万平方米,同比增长94%,占全区商品房销售面积的25.2%,占比较去年提高7.6个百分点;曲江板块完成商品房销售153.5万平方米,同比增长42%,占全区商品房销售面积的46%,占比较去年提高2.1个百分点;区属表现为二降,区属板块完成商品房销售75.62万平方米,同比下降12.1%,占全区商品房销售面积的22.7%,占比较去年下降12.2个百分点。

 

  二、区属板块运行特点

 

  (一)房地产投资大幅波动,投资以住宅类为主

 

  1-7月,区属板块完成房地产投资63.5亿元,较上年同期增加4.4亿元,同比增长7.4%,较上年同期、上年全年、一季度、上半年分别提高29.721.313.610.4个百分点,较全区平均水平低6.3个百分点(大口径房地产投资增长13.7%);占全区房地产投资的18.15%,较上年同期、上年全年分别下降1.063.83个百分点,较一季度、上半年分别提供0.112个百分点;占区属投资总量的78.55%,较上年同期、上年全年、一季度、分别下降11.787.918.79个百分点,较上半年提高3.28个百分点。

 

  区属房地产企业完成住宅类投资47.02亿元,同比增长0.8%,占区属房地产投资的74.05%,占比较上年同期下降4.91个百分点;其中,完成90平方米以下住宅类投资24.86亿元,同比下降6.7%,占区属房地产投资的39.15%,占比较上年同期下降5.94个百分点;完成144平方米以上住宅类投资5.14亿元,同比增长14.8%,占区属房地产投资的8.1%,占比较上年同期提高0.52个百分点。完成商业营业用房类投资6.9亿元,同比下降19.7%,占区属房地产投资的10.87%,占比较上年同期下降3.68个百分点。

 

  (二)商品房销售震荡下行,商品房价格提升明显

 

  1-7月,区属板块完成商品房销售面积75.62万平方米,较去年同期减少10.44万平方米,同比下降12.1%,较上年同期提高6.9个百分点,较上年全年、一季度、上半年分别下降9.27.52.3个百分点,较全区平均水平低47.3个百分点(大口径商品房销售增长35.2%);占全区商品房销售面积的22.68%,较上年同期、上年全年、一季度分别下降12.238.94.49个百分点,较上半年提高1.22个百分点。5月份以后,楼市购买力在前两个月的持续释放下,成交面积急剧萎缩。

 

  区属完成商品房销售额66.68亿元,同比增长5.7%,较上年同期、上年全年、一季度分别提高192.50.9个百分点,较上半年下降-7个百分点;商品房平均价格8818/平方米,较上年同期上涨1583/平方米,同比增长21.9%

 

  (三)区属待售面积继续减少,库存压力分化明显

 

  从总量看,商品房待售面积继续减少。1-7月,区属商品房待售面积20.59万平方米,较上年同期减少3.21万平方米,同比下降13.5%;较上月减少0.98万平方米,环比下降4.5%;在1-7月竣工面积101.25万平方米的背景下,商品房待售面积开始下降,去库存成效继续显现。

 

  从构成看,库存压力分化明显。一是待售以住宅为主,1-7月,区属住宅待售面积9.75万平方米,同比下降40.8%,占待售面积的47.37%,占比较去年同期下降21.84个百分点。二是库存压力分化明显,商用房、其他、144平方米以上住宅待售面积占比上升;90平方米以下、90-144平方米住宅待售面积占比下降。商用房、其他、144平方米以上住宅去库存压力明显大于刚需住宅。

 

  三、存在问题及原因剖析

 

  (一)区属房地产项目存量有限,剩余投资不足

 

  存量有限。1-7月,区属在报房地产项目62个,其中,24个项目停工、已竣工或接近收尾阶段,占区属房地产开发项目的38.7%,仅完成房地产投资5840万元,占区属房地产投资的0.92%,仅拉动区属房地产投资0.99个百分点。

 

  剩余投资不足。1-7月,区属房地产剩余投资(计划总投资减去累计完成投资)597.59亿元,较去年同期增加123.07亿元,按照五年完成一个项目的平均速度计算,如果没有新增项目补充,房地产投资对全区固定资产投资目标总量支撑将严重不足。

 

  (二)房地产项目年度投资普遍较小,大项目支撑乏力

 

  从完成投资看。1-7月本年完成投资过亿元项目仅23个,完成投资56.21亿元,占区属房地产投资的88.52%;上年同期为22个,完成投资52.58亿元,占区属房地产投资的88.97%

 

  从商品房销售看。牟家村城改地块四、西沣路综合项目、曲江国际公园城、西安绿色家园住宅小区、天朗五珑、高新华府、紫郡华宸、金业缇香山、金辉悦府、海亮新英里、赵家坡城改、等11个项目实现商品房销售面积26.06万平方米,仅为去年同期的47.83%(去年同期实现商品房销售面积54.49万平方米),占区属商品房销售面积的34.46%

 

  (三)购买力释放,楼市退烧,成交面积萎缩

 

  一是4.18调控升级,4.25规范条例出台,房管局加大整治力度,4.27专项整治条例出台,未取得预售证项目一律不得以任何形式公开销售,5.2公积金新规,6.28新政……一系列规范市场的举动连续出台,意在为高温的楼市退烧。二是自5月份开始,楼市购买力在34月份的持续释放下,成交面积急剧萎缩。三是去年同期基数较大,去年同期区属完成商品房销售面积86.06万平方米,本年完成75.62万平方米;去年同期区属单月完成商品房销售面积14.73万平方米,本年完成11.29万平方米。

 

  (四)多数企业资质等级低,缺少竞争实力

 

  近年来,全区房地产企业总量和实力有所增强,但从总体情况看,大多数企业资质等级低,竞争实力不强。1-5月,全区在库房地产企业66家,其中1级资质企业仅有1家,2级资质10家,3-4级资23家,暂定和其他32家,占比分别是:1.5%15.2%34.8%48.5%。八成以上的企业是3级及以下资质,在高端大项目的竞争中明显不具备竞争实力和优势,无法承揽大型高端工程,也制约了企业向高品质化产业发展。

 

  四、措施建议

 

  (一)加强项目摸排入库,做好重大项目的推进和建设工作。针对房地产新增项目不足、剩余投资趋紧问题,相关单位应在抓好现有项目工程进度的基础上,进一步加大项目摸排入库工作。就全区而言,城中村改造项目规模大,对全社会固定资产投资和商品房销售支撑作用明显。下一阶段,一是在列入计划和实行城中村改造项目备案上开辟绿色通道,简化优化审批环节,推进城中村改造项目落地见效;二是应关注好重大项目的推进和建设力度,在抓好项目投资进度的同时,加强商品房销售情况监测力度,充分发挥重大项目的引领、拉动和支撑作用。

 

  (二)多措并举齐推进,化解房地产库存。一是大力推进政府收购存量商品房作为保障房的工作,通过收购符合条件的存量商品房转为保障房,以消化库存;二是鼓励房屋征收实行货币化安置,充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策,大力提高棚户区改造货币化安置率;三是试行购房补贴政策,加快推进银行个人住房信贷产品的实施,加大对农民工等流动人口进城购房的信贷支持,主动吸纳农民工等流动人口在我市购房置业;四是借力特色小镇,特色小镇建设已成为我省住建工作的一个亮点,要借助这股东风,加强项目推介,加快化解库存。

 

  (三)强化政策落实,加强市场监管。政府部门落实好既有政策,确保行政效能革命、亲商助企活动见实效,通过简化行政审批、优化建设环境、支持在建项目建设、加快遗留问题处理、严格用地管控等举措,及时解决发展中存在的各种问题,当好五星级服务员。同时,加强房地产市场监管力度,严打涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、囤积房源、坐地起价等严重扰乱房地产市场秩序行为,控房价、止风险、防泡沫。

 

  (四)增加企业融资渠道,缓解企业资金压力。一是支持房地产企业拓展融资渠道,为企业融资创造良好条件,加大金融对房地产开发企业支持力度。积极开展银企对接,扩大银行信贷规模,争取银行对符合条件的房地产开发项目资金支持力度。二是落实《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》,遏制投机炒房,使房地产开发更加规范、房价稳健发展;同时对于居民自住需求,实行银行信贷差别化对待,继续实行购置商品住房申请公积金贷款制度,简化手续,延长贷款期限,提高贷款额。三是落实关于房地产项目分期缴纳土地出让金,延期缴纳城市配套费等缓解企业资金压力的相关政策。

 

  (五)创造有利条件进一步提高住房公积金缴存人群比例,扩大政策覆盖范围。从房地产新政对潜在购房者购房意愿的促进作用来看,缴存住房公积金的潜在购房者购房意愿增加的比例高于未缴存者。因此,对于有条件缴存住房公积金的单位和个人,应出台相关举措鼓励其缴存,从而进一步提升政策的覆盖面和实施效果。推进扩大住房公积金缴存面,将农业转移人口纳入覆盖范围,鼓励个体工商户和自由职业者缴存。